上海经济适用房如何买卖(上海经济适用房首付多少钱)

案件事实

1、李某1与李某系堂兄弟关系。李某2、李某3系李某1女儿。蒋某系李某前妻。李晓某系李某之子。

2、涉案房屋系公房,承租人为李某。2021年4月,李某签订征收协议,被征收房屋居住部分价值补偿款2,481,599.12元。被征收人不符合居住困难户的条件。装潢补偿款为4,182元。奖励补贴合计1,487,720元。选择货币补偿,协议外该户另有百分比奖70,000元。

3、户籍情况:涉案房屋在册户籍6人,其中,李某1户籍1989年6月因知青子女回沪迁入涉案房屋。李某2、李某3分别于2009年1月、2017年2月在涉案房屋内报出生。李某户籍自1980年2月起一直在涉案房屋内。蒋某户籍1991年4月从本市迁入,后迁往他处,2009年4月再次迁入。李晓某1992年12月在涉案房屋内报出生,后迁往本市他处,2009年4月再次迁入。

4、居住情况:1989年李某1回沪后,在涉案房屋内实际居住至本次拆迁,李某2、李某3出生后,均随李某1在涉案房屋内实际居住。2009年之后,李某、李晓某、蒋某均未在涉案房屋内实际居住。

5、李某的婚姻状况:李某与蒋某于1991年1月登记结婚,婚后于1992年11月生育李晓某。2014年2月,李某与蒋某协议离婚,离婚协议约定系争房屋动迁按国家安置政策分配。

6、经济适用房情况:一审中,李某1自认于2014年购买上海市闵行区某处经济适用房一套,产权登记在李某1、李某2名下。

法院判决

一审法院观点:

涉案房屋系公房,所获得的征收补偿利益应由承租人、同住人共同享有。涉案房屋的承租人为李某。李某1户籍在涉案房屋内,且在涉案房屋内实际居住,符合同住人条件。李某2、李某3虽然户籍及居住在涉案房屋,但两人系未成年人,不符合同住人条件,但其居住权利可在分配征收补偿利益时酌情予以考虑。蒋某、李晓某户籍虽在涉案房屋内,但自2009年户籍迁入后未在涉案房屋内实际居住,不符合同住人条件,无权要求分割涉案房屋的征收补偿利益。涉案房屋的征收补偿利益应由房屋承租人李某及同住人李某1进行分配。考虑到李某1已购置过经济适用房,应当适当予以少分。因涉案房屋的征收货币补偿款已由李某领取,相关款项应由李某向李某1支付。

一审法院判决:

–涉案房屋的征收补偿利益4,043,501.12元由李某享有;

–李某应于判决生效之日起十日内支付李某1征收补偿利益1,700,000元。

二审法院观点:

……一审法院考虑到李某1购置过经济适用房这一事实,已经酌情给予李某1少分征收补偿利益,所酌定金额尚属合理,本院予以认同……

二审法院判决(裁判日期:2022.03.24):

驳回上诉,维持原判。

案例评析

1、经济适用房,又称共有产权保障住房,此类住房需当事人自行出资购买且为有限产权住房,其性质与福利分房有别。经济适用房兼具商品房和福利房性质,在符合出售条件时当事人通过出售仅可获得少量增值收益;福利分房却是以较小的对价获得了较大的财产利益。在房屋征收补偿利益分割案件(案由一般为共有纠纷或共有物分割纠纷)中认定共同居住人资格时,已购置经济适用房的户籍在册人员不属于已享受福利分房,不能仅因其已购置经济适用房即排除其在涉案公房内的同住人资格。即:经济适用房非福利分房,当事人不因此丧失涉案房屋的同住人身份。

2、虽然经济适用房系有限产权住房,但作为社会保障性住房,其本身具有社会福利属性。根据《经济适用住房管理办法》(国发〔2007〕24号)相关规定,已参加福利分房的家庭在退回所分房屋之前不得购买经济适用住房,可见经济适用房的购买与福利分房在一定程度上是相互排他的。因此,在征收许可证核发之日已经购置经济适用房并实际入住的同住人,对涉案房屋解决居住问题的依赖较小,应当适当少分涉案房屋的征收补偿利益。

3、法院在其他案件中持有前述判决类似观点:

在(2020)沪0101民初XXXX号案件中,法院认为:秦某因实际居住困难而向相关部门申请购置经济适用房,而经济适用房需申请人自行出资部分房款,该房的取得有别于计划经济下的福利分房,故不应因此而丧失系争房屋的居住使用权,但在具体分配补偿份额时,考虑其已取得经济适用房的情形可适当酌减。二审法院以(2021)沪02民终XXX号(裁判日期:2021.02.26)维持了一审判决。

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