租房违约金不能超过合同金额的百分之多少(借款违约金不能超过合同金额的百分之多少)

最近代理了一个案件,关于买方无法办理按揭的违约金赔偿纠纷。

一、案情简介

当事人甲乙夫妻准备开发商处购买了一套商品房,但因为夫妻两都是经商人士,名下有商贷、经营贷等诸多贷款。后前往开发商楼盘销售大厅现场咨询后,决定以甲父亲的名义购买一套商品房,价值200多万元。

开发商公司销售员工丙某接待了甲乙,甲告知丙其父亲今年将年满59周岁,问丙可以办多少年限的按揭?如果可以贷款二十年,则每月月供在可承受范围内。如果贷款十年,则不购买此房。

丙为甲乙出具了置业计划书,贷款年限写的20年,每月月供1万多,甲乙表示可以接受。当初在丙的说服下签订了认购协议,后签订了正式的商品房买卖合同,并支付了首付款合计约80万元。

后甲乙父亲前往购房中心现场提交贷款资料,被银行工作人员告知无法办理二十年,由于其马上年满60周岁,最多只能贷款十年。甲乙父亲立即告知甲,甲找到丙要求解决此事。丙说跟银行沟通,当时由于自己疏忽大意,算错了甲父亲的年龄,误以为可以贷款二十年。

丙跟银行沟通后,无法解决。遂建议甲父亲与甲做接力贷,由甲做担保人,共同贷款。但银行在审批过程中发现甲名下有大笔贷款,无法审批通过。最终无法办理接力贷。但甲乙经商无法一次性提供一百多万的尾款,导致发生纠纷。

银行将甲父亲起诉到法院,要求解除商品房买卖合同并按照合同约定支付购房款总金额20%的违约金。

二、法律分析

(一)银行

银行以商品房买卖合同作为核心证据,认为买方没有办理按揭是自己的原因,按照合同约定就应当一次性支付尾款。现买方违约,应当解除合同并赔偿四十多万违约金。

(二)买方

买方以签订认购协议、商品房买卖合同都是由于丙的误导,若丙如实告知只能贷款十年,则买方不会签订协议。买方要求反诉,主张开发商的违约责任。

但根据合同约定,开发商的违约责任计算基数是已支付房款总额。

(三)四十多万违约金,合理吗?

从情感上讲,甲乙决定买房确实有丙的误导因素。但是我搜索了本地部分法院的类似判决,无论是置业顾问的原因还是买方自身原因,法院都支持了开发商的违约请求,只是不同的法院对违约金金额认定不一,大致有以下两种标准。

A法院判决买方承担购房总价的20%的违约金。

B法院判决买方承担购房总价的10%的违约金(买方提了反诉,认为置业顾问的过错)。

无论是20%还是10%,其金额都不是小数目。开发商的合同是格式条款,其中难免有诸多不公平或者霸王条款存在,且事情的起因置业顾问多少都存在一定过错,即使法院认定置业顾问个人是不能代表开发商的意志,买方作为人也有判断的基本常识。但是判决时完全不认定为开发商的过错,真的公平吗?

(四)建议

若遇到此类案件,作为买方极为被动。只能在签订正式的认购协议或者商品房买卖合同之前前往银行或者其他金融机构了解,看自身实际情况是否满足贷款资质。因为买方要在合同里备注:若无法办理按揭,退还首付款或者定金不退,其他款项全退等,开发商是不会认可的。

若已经到了诉讼阶段,可以检索本地类似案例,看法院的裁判倾向。若对买方不利,则尽可能的争取在较低的金额进行和解。

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