拆迁律师免费咨询电话(拆迁补偿是按户口还是人头)

■本文作者:王小明 北京在明律师事务所

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日前,国家发展和改革委员会发布了经国务院批复同意的《“十四五”新型城镇化实施方案》,就2021-2025年间的新型城镇化道路具体怎样走给出了明确指引。

除去媒体舆论最关心的中小城市落户政策放开问题,征地拆迁、农村土地制度改革也是这当中绝对的亮点。

那么,这一版《方案》中究竟都包含哪些涉征拆内容呢?广大被拆迁人又该怎样做才能顺应潮流进而改善生活呢?本文,在明律师第一时间带来分析解读。

事实上,这并不是“新型城镇化”在2022年第一次出现在公众视野中。早在2022年3月,国家发改委就发布了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》

而此次发文则针对整个“十四五”期间有效,可见新型城镇化战略具有连贯性、完整性,相关政策措施会在未来3年内持续稳定下去。

接下来,我们直入主题,去寻找《方案》中和征地拆迁有关的表述。

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【要点一:耕地、永久基本农田和生态保护红线不容触碰】

《方案》在工作原则部分指出,要稳妥有序、守住底线。划定落实耕地和永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界,保护延续历史文脉,严控地方政府债务风险,防止资本无序扩张……防范化解重大风险隐患。

显然,“十四五”时期的新型城镇化将彻底摒弃过往曾出现过的“大干快上”乱局。严格依据《土地管理法》及其实施条例的规定做好耕地保护,杜绝耕地“非农化”和“非粮化”倾向,按住乱占耕地建房乱象。

请广大被征地农民牢记,若要在现有的耕地等农用地上搞建设,就必须进行农用地转用审批并依法征收。任何“以租代征”,流转土地后用于非农建设的行为都是非法的,农民朋友要第一时间向县级自然资源和规划主管部门举报,对其进行查处。

同时,生态保护也是新型城镇化建设中不容触碰的底线。近年来国家在该层面下大力气清理整治,一大批曾经红极一时的山间别墅、庄园被彻底拆除。无论是农民还是下乡投资、购房者,都不可再对这类行为抱有侥幸心理,而是一定要躲得远远的。

【要点二:依法保障进城落户农民的“三权”】

《方案》在提及“深化户籍制度改革”部分时指出,要依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,健全农户“三权”市场化退出机制和配套政策。

从《农村土地承包法》到《土地管理法》,2018年至今新修订的一系列法规政策均明确农民的进城落户与否不与其用益物权挂钩。

不要求农民“放弃一部分”去求得另一部分,那么农民去主动争取“另一部分”的希望就会大增,这也正是农民进城落户提速的希望所在。

请农民朋友们注意,上述“三权”都只能按“市场化机制”退出,也就是坚持自愿有偿的原则,而不能搞无偿、强制、捆绑那一套。

动辄以农民进城落户为由开个会就剥夺其集体经济组织成员资格,进而使其在征地拆迁时不能取得相应的补偿款,这是完全错误的“习惯性做法”,必须予以纠正。

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【要点三:重点推进“三区一村”改造】

近年来,“改造”这一概念正从过往几年的集中连片城镇棚户区改造向着更加精细化的城市更新改造转型。

《方案》中指出,重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造,探索政府引导、市场运作、公众参与模式……注重改造活化既有建筑,防止大拆大建,防止随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。

“三区一村”改造的提法显然受到了广东省近年来持续推进“三旧改造”的影响。需要强调的是,这种改造与以往的“全拆全建”有所不同,突出的是全面改造和微改造的结合,宜拆则拆,宜留则留,不搞“一刀切”。

具体而言,以“修修补补”“细化提升”为主要表现形式的就是城镇老旧小区改造,这基本不涉及拆迁问题,但可能牵涉对各种私搭乱建房屋、棚子甚至外飘窗、防护栏的拆除。

但需要指出的是,不论《方案》中如何强调“防止大拆大建”,拆除重建类项目在城市更新改造中仍占有不容忽视的一席之地。腾退等协议搬迁、强制征收等都可能接踵而至。一旦进入到这一阶段,对每一户当事人而言不存在“小拆小建”,那都是真正意义上的关乎后半辈子生计的关键时刻。

随着以奥密克戎变异株为主要流行毒株的新冠病毒疫情持续对经济社会的冲击,在明律师可以确定的一点是,本着“拉动内需、刺激消费”的目标,棚改货币化安置、“房票”等刺激房地产市场的手段频现,征地拆迁又将会是未来几年的高频热词。

想要通过拆迁改善居住生活条件的朋友们,无疑又迎来了一波新的希望。

【要点四:开展自建房安全专项整治】

限于篇幅,这里笔者不再展开。自建房安全专项整治的重点在于3层以上的经营性自建房,重点排查清理其建设行为的合法合规性和建筑结构的安全性。在这一领域中势必会涉及对违法建设的查处、改正、拆除,但一切应以避免“房倒屋塌”造成重大人员伤亡为工作的出发点。

有兴趣的读者可查阅国务院办公厅日前发布的《全国自建房安全专项整治工作方案》。

【要点五:农村土地制度改革逐步落地】

《方案》中针对农民朋友们最关心的农村土地制度改革进行了全面细致的阐述:

1.落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策,完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度,进一步放活经营权,稳妥推进集体林权制度创新;

2.稳慎推进农村宅基地制度改革,加快推进房地一体的宅基地使用权确权登记颁证,探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。

3.在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,探索农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式,依法依规盘活闲置宅基地和闲置住宅。

4.建立土地征收公共利益认定机制,缩小土地征收范围。坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线,实现好、维护好、发展好农民权益。

按照日前最高法法官阎巍在分析文章中的观点,上述改革举措都将对农村集体土地征收和房屋拆迁产生深远的影响。

一方面,“缩小征地范围”与集体经营性建设用地入市、宅基地“三权分置”高度相关,城乡融合发展将在土地领域得到充分体现。农民朋友们要将功夫下在签好合同、开好村民会议上,要在整个过程中自己做主人,才能在与社会资本的合作中尝到甜头。

另一方面,改革试点并不意味着涉案土地不会被征收。而一旦征收来临,补偿安置权利主体将较此前更为复杂多元。拟征收土地的所有权人、使用权人的范围将会扩大,政府、村集体、投资者和村民四方利益的平衡将是一门崭新的课题。

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【要点六:城乡规划一体设计】

《方案》指出,要坚决遏制耕地“非农化”、严格管控“非粮化”,严禁随意撤并村庄搞大社区、违背农民意愿大拆大建。

城乡规划的实施情况直接关系到某一地区是否有大量的违建待清理,是否存在大量无证房屋遇拆迁无法获得补偿等一系列现实问题。

而村庄撤并类腾退搬迁在一些地区仍有影响,村民在面对这类项目时一定要用好村民自治权利,充分表达自身意愿,不愿签的协议坚决不要去签,该及时咨询律师的要及时让律师介入。

在明律师最后要提示大家的是,《方案》毕竟只是方案,具体到执行层面会有很多带有地域特征的操作和问题不断涌现出来。

但无论如何,大家都应当对疫情下未来的生活抱有足够的信心和期待,遇到上述各种新型城镇化建设行为时及时了解相关法律、政策规定,做个明白人。这样,这份《“十四五”新型城镇化实施方案》就一定能够惠及老百姓的生活,让大家从中受益匪浅。

附:国家发展改革委关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知

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