安置房和商品房有什么区别(小区安置房是什么意思)

■本文作者:刘磊 北京在明律师事务所

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货币补偿和产权置换,是拆迁补偿的两种方式,至于选钱还是要房,很多被拆迁人不知该如何选择。

选钱还好说,如果选房选错了,那么对一家人的影响可谓是巨大的,本文就来讲讲在征收中选择安置房需要注意的事项。

安置房和商品房有什么区别(小区安置房是什么意思)

被拆迁人在选择安置房之前,一定要考虑好自身情况,例如家里几口人,当地房产价值情况、自身财务状况、安置房情况、补偿金额多少等,多方面进行对比考量。

对于大部分人来说,选择安置房是因为自己所在城市的房价在上涨周期,房子“一天一个价”。

同时,拆迁方给的拆迁补偿标准明显低于周边房价,待漫长的审批流程结束后,手中的现金根本不足以买到同等面积的房屋,比如当时给你4000元/平方米的补偿标准,但是房子下来后,周边同等条件的房子已经涨到了6000元/平方米。

但在选择安置房这种补偿方式时,也还是要谨慎,和拆迁方确定好以下几点情况,或者在签署安置房补偿协议时,明确约定在协议内容中。

1、安置房的交付时间

“先补偿后搬迁”是法律明确的拆迁基本原则,也就是说理应给被拆迁人提供现房安置。然而现实中,现房安置很难实现,更多的是提供两至三年后交房的期房,甚至时间更为久远。

在拆迁方无法提供现房安置时,被拆迁人应主动考察项目建设审批手续,包括建设方的资金状况等,从而尽可能减少后续风险。在签订安置补偿协议时,安置补偿协议应该写明:

①房屋的总体面积、公摊面积、区位、楼号、楼层、朝向;

②有经营性用房的,补偿底商的面积、公摊等;

③物业费的支付、房产证办理的时间;

④安置过渡期、过渡费、超出过渡期过渡费支付的倍数、违约责任的承担;

⑤房屋交房时间以及交房形式(精装、简装、毛坯)。

2、安置房质量是否达标

安置房建成后,小区内公共设施缺失、环境脏乱差,房屋设计不科学、户型不满意、质量不合格都是令被征收人头疼的问题。

有的新闻报道说女业主验房时高跟鞋在地上踩出来一串洞洞;还有新闻说补偿协议中约定交房是三居室,实际交房却是两居室,原因竟然是着急施工,图纸看错了…

安置房交付使用前,是要通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、房产等行政职能部门的竣工验收。

如果被拆迁人怀疑拆迁安置房有质量问题,可以共同聘请专业的鉴定机构来进行质量鉴定,也可以通过一系列的调查程序去核实是否经过竣工验收。如果质量确实不符合标准,可拒绝入住,并要求拆迁方给予相应的补偿款。

3、安置房是否能取得房产证

安置房是法定的补偿方式,通过合法拆迁程序由取得相应资质的开发商开发建造的安置房屋,被拆迁人将来都可以取得房屋的产权证,只是要经过更长的时间才能取得房产证。

同时,开发商也有协助被拆迁人办理房产证的义务,如果开发商未按照法律规定提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。

很多朋友知道拆迁的事情,往往不是正式看到公告等,而是在正式公告之前,可能通过动员大会或者拆迁工作人员的动员宣传等就得知了拆迁的消息。

安置房和商品房有什么区别(小区安置房是什么意思)

知道拆迁的消息后,一方面注意,在协谈动员中了解对自家房屋的补偿安置情况,另一方面,可直接向拆迁工作人员索要征收补偿安置方案、征收决定或批复等拆迁文件,尤其是注意是否有征地批复或征收决定、公告等。

发现征地拆迁文件,注意及时查看,提出异议

农村集体土地征地拆迁,主要的法律依据为《土地管理法》和《土地管理法实施条例》,各地实施征地的,应依法发布《征地启动公告》、或《征收土地预公告》以及《征地补偿安置公告》,如批准征地,征地批准后需作出《征收土地公告》及批准后的《征收补偿安置公告》。

特别注意的是,上列征地文件不会分别发到各家各户,一般是张贴在村委会等,所以需要及时关注,同时多向拆迁工作人员沟通了解相关文件。

如发现征地预公告的,要关注是否对自己的房屋土地进行了调查登记,登记的结果是否与实际情况相符合,如不一致,需及时提出异议。

如发现批准前的补偿安置公告的,对补偿安置内容有意见的,村民可以提出听证申请,对征收主体确定的补偿安置方案表达意见。

但要注意,根据法律规定,需要多数村集体成员提出听证申请的,征收主体才应当组织听证。

如发现征地经过批准了,对相应的征地批复不服的,注意需在法定期限内对征地批复申请行政复议,及时通过法定程序提出意见。

另外,在征地未被批准前,依法只能协商征收拆迁,是不具有强制效力的,可以开展拆迁协谈及签订补偿协议,但如果确实无法签订协议,征收主体在批准前也无权直接强制拆除。

如有强制拆除危险,涉嫌违法,注意提前留证并及时报警。

在实践中,往往发生未经法定程序直接强制拆除的情况,这种情况对面临拆迁的朋友会产生巨大的心理压力,如果当地有这种情况发生,可能存在违法强拆的情况,对此,建议提前对自己的房屋室内外进行完整的拍摄记录、保存好,并定期更新重新拍摄,以备后续进行司法救济。

另外,房屋属于公民个人私有财产,拆除房屋的行为属于破坏财产的违法行为。因此,有人身、财产危险情况发生时,报警求助是第一选择,如果被警察告知属于行政行为而无法处理,可以当即要求公安机关给予书面答复。

虽然当时无法阻止拆除行为,但也可以作为后续司法救济的证据,不要因为慌乱而忘记报警,当然如果当时不具备条件,事后报警也是可以的,注意描述清楚事实情况,并注意索要回复结果。

安置房和商品房有什么区别(小区安置房是什么意思)

谨慎应对拆迁中的评估

评估报告一般是国有土地上房屋征收(一般是城市房屋)中存在的,包括评估机构的选定程序、评估程序、评估报告的送达、公告。而实践中,很多农村征收拆迁也开始借鉴参照,采取评估的方式确定房屋价值。

对于评估,如果尚未评估的,可以根据其他人的评估情况结合自家的协谈情况,确定评估与否以及进行评估的时间,注意要亲自参与,避免遗漏或错登。

如果已经出具了对自家的评估结果,注意按照期限提出复核,一般是十天,避免因自己未及时提出异议而影响自身权益。

最后,在明律师提示大家,面对拆迁,不必慌乱,注意时时关注留意,遇到不同的情况分别应对。如涉及到自身不同情况的问题,及时咨询专业律师,提前做到心中有数。

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