情势变更原则的构成要件(情势变更的法律规定)

编辑 | 墨垚

笔者采取案例检索的方法,在聚法案例库中以“疫情”、“情势变更”、“不可抗力”、“免除责任”为关键词,检索出涉及疫情相关案件,案由分布在商品房预售合同纠纷房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷等。

情势变更原则的构成要件(情势变更的法律规定)

本文仅选取商品房预售合同纠纷案例,通过整理分析各地法院在对疫情法律性质的认定,总结出了法院的倾向性的观点。

审判规则及参考案例

近两年间,因新冠疫情因素导致发生商品房预售合同纠纷的普通案件共计两万余起,争议焦点为开发商逾期交房是否承担违约责任问题的认定,共计228篇。其中归纳出开发商因疫情逾期交房主张免责事由的法院认定规则整理如下图:

情势变更原则的构成要件(情势变更的法律规定)

法律概念及法官释法

01不可抗力

(1)当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况(包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府的行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面);

(2)当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任;

(3)主张由于不可抗力造成违约的一方,需承担举证责任。

02情势变更

(1)当事人在订立合同时不能预见的;

(2)非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化;

(3)继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的;

(4)当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件实际情况确定合同是否变更或解除。

03法官释法

作为专业的房地产开发企业,除确因疫情蔓延导致政府强制要求建筑工地延期开工的情形,属于典型的不可抗力因素外,对影响工期的各种因素(包括高温天气、台风、政策规划变动等重大事由)理应有充分的预知或预判,其在合同中约定的交房时间应为在考虑了上述因素后所确定,而不应以此作为其逾期交房的正当理由;更不得在已经实际发生违约后,主张疫情造成不可抗力而免责。

对于购房人而言,房款支付义务原则上不能适用不可抗力,购房款项的筹集应当妥当安排,这种安排应当包含按揭贷款不能或收入变化的风险和应对,总之不应夸大疫情对于合同义务履行的影响,更不应因此怠于履行合同义务。

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