拆迁补偿标准明细2022江苏(拆迁补偿标准明细2022河南)

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■本文作者:王小明 北京在明律师事务所

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导读:征地拆迁中的权利救济和人们认知其他事物一样,都遵循由浅入深、由表及里的道理。故此,在明律师隔三差五就要以不同的“排列组合”逻辑给大家重申一下征收维权的关键原则、要领,这对于刚刚碰到征拆的朋友而言是“入门”,对身处征拆旋涡中多年的被拆迁人而言则是重要的“回头看”。那么,结合2022年的征收拆迁全局,被拆迁人必须要掌握的权利救济原则都有哪些呢?下面要谈的可都是城市、农村通用的大原则,各位可一定要看清楚、记牢靠。

拆迁补偿标准明细2022江苏(拆迁补偿标准明细2022河南)

【原则一:公共利益需要不能丢】

国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条和2020年修订后的《土地管理法》第45条都规定了“为了公共利益的需要”方可征收房屋、土地的原则。究竟何为“公共利益”,法条上有列举,大家可以自己去看。

有的朋友可能会认为“公共利益需要”的表述略显抽象、概括,实践中并不容易客观审查。这种感受无疑是有道理的。

但从凡事都是“虚”“实”结合的观点上看,公共利益需要这一条原则虽然看上去有些“虚”,但在具体个案中却也能够被依法通过证据来审查,这一点已为最高法的相关裁判所确认。

总之,若被拆迁人觉得自己遇到的项目是为了建高档别墅区或者所谓的“商业综合体”,不符合法条列举的公共利益标准,将你的想法告知代理律师,并在协商谈判中向征收方提出你的质疑,这是没有任何问题的。

拆了你的房,占了你的地,以后要干嘛?这个问题的答案,弄清楚了对大家的维权很有用。

【原则二:无公告不征拆】

凡是征拆行为都必须有公告、公示和通知,都得明着来,而不能来阴的。完整项目全程可能会有不下10种不同作用的通知公告,缺哪一个都可能构成程序违法。

这里在明律师想强调的,是标志着征收项目启动的第一份公告——城市叫“房屋征收范围公告”,农村叫“征地预公告”,这两个是法条上规定的征收的开始。

牢记它们的最大意义在于,一旦见到了叫这个名字的公告,你就该进入到“全面维权”的状态中了,该固定证据要固定证据,该找律师要找律师,不能继续躺在待拆迁的房子里睡大觉了。

【原则三:先补偿后搬迁】

这6个字的原则可以从两个层面去理解:一是有征收必有补偿,无补偿则无拆迁。那种以各种理由“拆了白拆”,或者拆完了补偿还没个定数的,一律不合法;

二是从顺序上,补偿在先,拆房占地在后。未依法与被拆迁人签订补偿安置协议,或者作出补偿安置决定,征收方就无权动被拆迁房屋、土地一根指头,动了那就是违法的。

实践中,要警惕征收方“以奖励金替代补偿”,作出诱人的口头承诺进而诱使被拆迁人签订“先行搬迁拆除”性质协议的操作,法定的程序一旦被打乱,倒霉的一准是被拆迁人一方。

【原则四:居住条件有改善,不能越拆越穷】

好多被拆迁人在咨询律师时说不清自己的补偿利益诉求,报不出价来。那么我们就告诉大家一个小孩子都懂的判断标准:拆迁补偿,不能亏本,不能越拆越穷。

征收方依据补偿安置方案所能给你的七七八八的补偿安置利益加在一起,能不能保障你在同等价值地段置换得起同类的房屋?

如果能,那就叫保本了,再争取一些改善性的系数补贴、奖励就很不错了。如果不能,那就是要赔,我们一定不能接受这样的协议或者决定,该诉讼就要诉讼。

譬如咨询中有的当事人会说,我这个厂房若干年前建就花了至少500万,现在它告诉我只能补给我100多万……大家明白么,对于最善良、朴实的那一批被拆迁人而言,你给我500万我真的就走了,别让我赔我就知足了。

【原则五:调查登记不可少】

征收调查登记或者叫土地现状调查,这是征收拆迁中确定基本事实的重要步骤,没有可不行。

任何拆迁补偿行为都要有事实依据,只看权属凭证是远远不够的,还需要征收方人员的入户实地调查。

很多被拆迁人对调查环节缺乏重视,有的不让人家进门,有的干脆把门一锁人不在家,这都是不对的做法。调查环节大家一定要积极参与,人要到场,证件要搜罗齐全,不轻易在确认材料上签字,有异议要及时书面提出。

而对于调查人员来说,入户是最起码的要求,光在门口绕一圈儿就参照其他房屋的数据给做出来了,这个不行。

【原则六:违建不能说是就是】

我们多次讲过,把被拆迁房屋认定成违建从而大幅压低补偿是征收方最惯用的手段,也是被拆迁人最大的噩梦。

大家一定要牢记,违建查处与征收拆迁是两种性质截然不同的行政行为,二者赶在一起本就令人生疑。“以拆违促拆迁”意在迫使被征收人接受不公平的补偿条件,纯属行政目的不当。

而一旦碰到乡镇街道牵头的违建查处各位也没必要恐慌,今儿查了明儿就拆肯定是违法的,大家有相对充裕的时间去救济责令限期拆除决定。

如果征收方不作出任何违建查处决定,而只是单方面告知你的房屋无证、未登记而只能给予很少一部分建造成本的补偿,那么你不可对此无动于衷,及时咨询专业律师准备在补偿决定的诉讼中对此提出反驳意见是十分必要的。

【原则七:无评估则无补偿依据】

前面提到要入户调查,它的结果就会作为评估机构开展房地产价格评估的依据。无论是国有土地上的房屋,还是农村集体土地上的青苗、其他地上附着物和农村村民住宅、经营性房屋,评估都是必要的。

那种直接拿出一个“表格”让你套上面的标准乘以数量、面积就简单算出来的补偿利益,通常都会偏低,尤其不适用于某些特殊的价值高的房屋或者青苗。

一般的小麦、水稻和玉米等粮食作物我们可以直接套公式去算,但对某些名贵的树木、经济作物而言,没有现成的公式可套,专业评估就是必然的。

评估阶段有很多权利救济要领,这里只强调最重要的3个:

1.评估机构要由被拆迁人协商确定,协商不成时才能投票、抽签或者摇号,不能由征收方自行确定;

2.评估机构必须实地查勘,不能仅凭征收方单方提供的材料就关起门来开展评估工作,被拆迁人始终有权与估价师进行充分沟通;

3.分户的评估报告必须依法送达给被拆迁人,被拆迁人对结果不服的要及时申请复核和专家委员会鉴定。

【原则八:征收决定能救济】

国有土地上房屋征收中叫“xxx项目的房屋征收决定”,集体土地征收中则叫“xx批次建设用地的批复”,“征收决定”体现着征收行为的行政强制性,没有项目就不合法,房子和土地就不能动。

征收决定不是作出来就先天合法的,城市房屋征收的我们有权申请行政复议或者提起行政诉讼,农村土地征收的我们有权向省级政府申请复议,对复议结果不服可再寻求国务院裁决。

这里要提示一点,同为征收决定的救济,一百户的决定和仅只一户的决定有很大区别。前者可能难以撤销,目的在于在程序中寻求协商谈判平台;后者则完全有可能依法撤销,那么房子就保下来了。

故此,这个诉讼大家可不要自己盲目去提,而是要在律师的指点下谨慎操作。无论如何,大家不要看着征收决定而无动于衷,这样会白白浪费掉一次宝贵的权利救济机会。

【原则九:补偿决定定乾坤】

前面提到“有征收必有补偿”,达不成补偿协议就势必需要作出补偿决定。城市叫“征收补偿决定”,农村叫“征地(房屋)补偿安置决定”。

这个决定作出的重要事实依据就是前面提到过的评估报告,你可以看到征拆实际上是一环套一环的连续动作,逻辑是非常清晰的。违法拆迁方的本事就在于将水搅浑,将逻辑搞乱,一旦你感觉到这个程序不清晰了,就得想想是不是该诉诸法律维护自身权益了。

补偿决定可复议可诉讼,而且是必复议必诉讼,这个结论大家要记清楚,不可有任何含糊。一旦你补偿决定没诉,6个月的起诉期限不小心过了,那就像见了扁鹊蔡桓公一样,病入膏肓无药可医了。

【原则十:逼签、未经法院裁定的强拆不合法】

征地拆迁中被拆迁人最怕的就是断水断电、株连亲属等各种逼迫你签字同意补偿条件的招数,以及不分青红皂白的违法强制拆除行为。

大家要明确两点认知:一是只要你对补偿安置不满,选择了暂不配合签约、腾房,那么遭遇逼签的打击一定是大概率的事件,只是在方式、程度上可能有所不同;

二是所有的逼签、威胁行为都是非法的,所有未经法院裁定的强制拆除行为也都是不合法的。所以我们在战略上不要畏惧对方,而是要敢于拿起法律的武器去“扛”住对方的攻势。

被拆迁人依法维权的决心坚定、动作有效,拆迁方的违法势头就会被打压下去。如果我们在“气”上先输了,那么输掉补偿结果也将是难以避免的。

请大家相信,逼签行为是可以通过报警、申请人身和财产安全保护、申请查处和起诉等途径制止的;违法强拆后也是能够通过起诉确认其违法,进而获取行政赔偿的。

对方只要敢拿违法的行径出来混,那么早晚都是要还的。

在明律师最后要提示广大被拆迁人的是,只要你掌握了前述10大基本维权原则,并在实践中加以相对准确、及时地应用,同时做到了尽早咨询专业律师,那么你最后拿到手的补偿安置就是你依法应得到的公平、合理的数字了。征收维权说难固然难,但基本原理上却是比较容易理解的,大家不要一上来就有畏难情绪,先从简单的、容易懂的部分开始了解,每多掌握一个小要领都会给大家以切实的帮助。

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