先合同义务是什么意思(先合同义务是合同义务吗)

注:以下图片中的名称均为虚构,不针对任何自然人、法人或其他组织。

面对预售商品房不能如期交房,却要支付银行月供甚至额外房屋租金的情形,商品房购房人采取的主动解除购房合同贷款合同不再偿还对银行剩余贷款或暂停对银行的月供还款做法得到了一些法院的支持。这些获得法院支持的判例背后的法律、法理依据是什么?本文将通过对购房人、房企、银行三者在按揭贷款购房模式中的关系、义务履行梳理回答上述问题。

先合同义务是什么意思(先合同义务是合同义务吗)

按揭贷款购房的三方主体(购房人、房企、银行)中至少形成了5种法律关系,购房人与房企之间的预售商品房买卖合同关系,购房人与银行之间的担保贷款、委托付款合同关系、房企与银行之间的保证合同关系、委托监管(商品房预售资金)合同关系。正是以上法律关系形成的权利义务及义务的履行导致了按揭贷款买房纠纷的争议。

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参考案例:(2013)沪一中民二(民)终字第325号,(2019)最高法民再245号

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

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该类型判例直接依据司法解释作出,并且判决书中说理部分进一步指出在预售商品房买卖合同与担保贷款合同共同搭建构成的期房按揭贷款购房商业模式下,两种合同关系联系密切,在作为基础的预售商品房买卖合同非因购房人原因解除情况下,担保贷款合同一并解除,此时强调基于担保贷款合同的合同相对性,要求购房人承担偿还贷款的责任违背公平原则。而由房企偿还贷款的做法不仅符合公平原则,也利于提升司法效率。

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参考案例:(2015)惠城法民二初字第1387号,(2017)粤13民终1881号,(2018)粤民申7516号

法律依据:《民法典》第六条 “民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”

第七条 “民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”

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该类型案例的判决聚焦于银行未告知购房人应将房屋预售贷款存入房企的监管账户,并且也未将贷款存入监管账户中。有的判决观点认为银行不构成违约,但在贷款合同订立及履行过程中存在过错,是商品房烂尾的间接原因,应当承担缔约过失责任,赔偿购房人的相应损失,依据公平原则,在房屋实际交付之间断供诉求应予支持。有的判决观点认为银行具有过错,根据诚实信用原则与公平原则,合理的断供诉求应当得到支持。

尽管对于银行的行为是否构成违约,应当承担何种责任等具体问题没有完全一致的认定,但该类型判决一致认为银行的行为违反了诚实信用原则(缔约过失责任的基础是诚实信用原则),应当承担责任。

两种类型的判决关注点都落在了合同履行的基础性原则上——诚实信用原则与公平原则,原因何在,需要从根源出发解释。

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通过两种按揭贷款购房模式的对比,可以看出:

1、就资金流向与用途而言,二者都是银行流向房企(不经过购房人),最终由购房人月供还贷给银行,不同之处在于,现房按揭购房中,多了一步贷款资金物化为房屋的过程,造成购房人还贷的对价是确定的房屋权利(物权),期房按揭购房中,购房人还贷的对价是预期的房屋权利(债权),简言之,购房人现房按揭贷款的资金是购房资金,购房人期房按揭贷款的资金可说是建房资金(购房人替房企贷款)

2、就法律关系形成的顺序而言,在购房者贷款、购房之前,二者都有银行主导的前置法律关系构成风险隔离墙

现房按揭贷款中,为确保房企的还款义务,降低坏账的风险,银行会确保资金使用安全,使贷款资金物化为房屋,构建按揭贷款购房的基础。

在期房按揭贷款中,银行与房企双方(有时监管部门作为合同第三方)的委托监管关系,同样可以达到确保资金物化为房屋或银行控制贷款资金安全的效果,降低银行与购房者的风险,构建按揭贷款购房的基础。因此在期房按揭贷款购房的模式下,银行与房企的委托监管关系必不可少且至关重要,此法律关系的全面履行是期房按揭贷款购房模式得以进行及顺利实施的重要因素。

3、就风险承担而言,期房按揭购房中,购房人的风险与权利极不平衡,其对房屋交付的期待能否实现完全依赖于房企及银行诚实、全面的履行义务,而其还贷的义务却是实实在在的,银行不会根据房企义务履行情况变更对购房者要求。反观银行的风险与权利,相较于房企向银行担保贷款(房企为债务人并提供担保)或购房人担保贷款购房(购房人为债务人并提供担保),期房按揭贷款购房模式下,银行同时将房企、购房人一并拉入还款义务中,风险并未增加。

综上,房企、银行、购房人三者间的法律关系构成了作为整体的期房按揭贷款模式,任两者之间的法律关系都不能单独割裂存在。银行与房企的委托监管关系是期房按揭贷款模式正当性的基础,是银行与购房人借贷关系与委托付款关系成立的前提,更是确保贷款资金安全(贷款资金与房屋建设进度相关,若房屋未建成,贷款资金应当相应剩余)的重要保障。

当银行与购房人签订担保贷款合同时,其已经与房企存在委托监管关系,就应当告知、提示购房人监管账户的存在及作用,促使购房人委托银行将贷款付至监管账户。在合同签订时该告知、提示义务是先合同义务,是基于按揭贷款购房模式的诚实信用要求,不因合同约定产生或排除的附随义务若银行未履行以上义务,对于购房人就(至少)构成了过错,应当承担对购房人的责任,而烂尾房屋购房人停贷行为造成的银行损失,属于银行自身行为造成的风险,应由其自己承担。

在购房合同因烂尾被解除的情况下,基于房企与银行的委托关系、该商业模式下的权利、义务平衡及银行对贷款资金的控制,银行不应当依据合同相对性独善其身,合同解除后偿还剩余贷款的义务应由房企承担,房企不能偿还的风险则应由银行承担。

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