重大误解的认定标准(重大误解合同无效还是可撤销)

重大误解的认定标准(重大误解合同无效还是可撤销)

动迁房交易周期较长,价格上涨是常态,如果签合同时价格过低,能否以重大误解显失公平撤销合同呢?近日,又有当事人咨询该问题。主要涉及诉讼时效以及是否构成重大误解、显失公平。由于,解答并不涉及案件的细节,这里不再对案情进行赘述,仅概括如下:

某先生咨询,2017年其父与买方签订动迁房买卖合同,后得知合同价比同小区的房子售价低很多,欲撤销合同。当事人关心的是诉讼时效以及是否构成“重大误解、显失公平”。

这个问题带有普遍性,这里将解答分享给朋友们参考:

1. 关于“诉讼时效”

(1) 您文中对其理解有误。这里基于“重大误解、显失公平”主张的是撤销权,为除斥期间(与诉讼时效最大的不同时它不适用中止、中断和延迟);

(2) 撤销权行使的期限是一年(其中重大误解90天),起算的时间点是:知道或应当知道撤销事由之日(注意这里有“应当知道”);

(3) 即使存在特殊情况,“应当知道”的时间点很晚,也不能超过5年;

(4) 您提到的最后一笔款作为起算日期,仅针对钱款纠纷,不适用“重大误解、显失公平”,对此法律已有明确规定:应从“知道或应当知道”撤销事由之日起计算;

(5) “应当知道”有自由裁量的成分,但作为一个完全民事行为能力人,房屋交易时,完全是有办法知道当时的市场价的(比如,多找几个中介报价)

2. 有无胜诉的可能

这个问题改为“胜诉的可能性大小”也许更合理,因为理论上没有绝对的事,很难得出“有”或“无”的结论。案件胜诉取决于很多因素,如果一定要作判断,根据您叙述的情况来看,胜诉的可能性较小,理由是:

(1) 很可能被认定为撤销权已过;

(2) 重大误解通常是指对交易内容的误解,如行为性质、交易标的的品种、质量、规格、数量等交易内容与自己理解的不一致。您说的情况,很难被认定为“重大误解”。

(3) “显失公平”,有个前提:必须等情形一方利用了对方处于“危困状态、缺乏判断能力等情形”,其中“缺乏判断能力”是指一般的判断能力,而非特殊的判断能力;另一方面,房价上涨不属于显失公平,比较的对象应是签合同时已成交的房价的平均值,不能以报价作为标准,也不能以某一个房价作为标准(有争议可以申请价格鉴定)

以上仅供参考。

文/上海杜继业律师团队(咨询或交流,也可点击右上角“关注”后,通过头条“私信”联系。

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