期房现房区别(期房现房是什么意思)

期房还是现房,哪有那么简单。

当下的互联网话题往往被简单的成了站队。
似乎专家就选期房。
而群众就选现房。
但,实际上这个问题内涵很深,我今天来仔细为大家解释一下期房制度的优势和劣势,以及其他国家的策略。

在说期房和现房之前,我先提醒大家一点,中国是很大的一个国家。
各地的房地产情况都是不同的。上海和内蒙古的房子必然不同,甚至都在上海,徐汇区奉贤区的房子情况也完全不同。
如果大家关心上海房价的话,会发现上海房价有一个特点,新房一般要比二手房便宜,而且便宜非常多。新房的房价如果是10万的话,二手房的房价可能是15万,如果算上手续费税费等,实际上差价可能有百分之50到百分之70的差价。
这个情况,用术语来说,叫做“二手房房价倒挂”。
本来二手房作为比较老的房子价格应该比新房便宜,但实际情况是新房比二手房便宜。
这是为什么呢?
因为新房的价格收到了政府的限制。开发商,银行受到了政府的管理限制,把新房控制在一个比较低的价位。而购房者得到了实惠。
而二手房的出售者是个体,只受市场机制影响,于是反应的是比较真实的房价。(也有房贷利率的影响)

对于上海来说,大部分二手房要比新房贵上百分之50-百分之70之多。
但对于中国其他城市来说,并不如此。比如在我的家乡温州,因为人口常年流出(过年才回来),大部分二手房房价不如新房。如果看到内蒙古,黑龙江等一些偏僻的小县城,甚至没有新房在出售,只有二手房。

这说明什么问题呢?
对于上海的某些热门地区来说。
如果采取现房销售,那么很可能房价就会涨得和二手房一样高。期房原本是10万的优质新房,买到就是赚到,结果一堆人去摇号。在变成现房之后,结果涨价到了15万和周边二手房一样的价钱,这时候,现房还香么?新房还香么?
大家如果仔细观察的话,光是在上海就有很多现房在销售。这些现房是什么情况呢?就是一些和二手房差价不大的房子,只能陆陆续续得出手。甚至是有价无市。
所谓上海的一手楼抢暴现象,几乎都是来自于这种二手房价格倒挂现象,根源就是新房的定价被人为限制了。
而政府之所以有权力限制新房的价格,开放商之所以愿意接受比较低的新房价格,本身就依赖于民众的期房资金投入。因为民众的资金帮助了开发商,所以开发商可以少出钱,少赚钱。因为有民众的资金,所以政府可以和开发商谈判限制新房价格。
伯光君.22.726岭南流所

对于温州,内蒙古,鹤岗这些城市来说。
实际上现在大部分都已经是现房销售了。几乎没有新的楼盘在建造。新的楼盘在开盘之后也销售不了多少。都要等房子建成好多年之后才能卖完。甚至出现“鬼城”,“空城”。
如果一些有发展潜力的地区,也强迫开发商进行现房销售。开发商的风险会进一步增大。大的开发商看不上,小的开发商没有钱。最终吃亏的是小城镇的建设,吃亏的是小城镇的买房者。

写到这里,大家多少能明白这个问题了。
现房和期房,并不是一个简单的谁对谁错的问题。
而是中国太大了,每个城市情况都不同的问题。
对于上海这样的城市来说,可以开展现房销售的试点。
对于温州鹤岗这样的城镇来说,现在已经出现房太多,家家都有现房的情况。

再说一点国外的经验。
美国的新房一般都是现房。为什么呢?
因为美国的很多新房都在郊区,属于木质结构为主,钢材结构为辅的简单房子。一般都是独栋。而中国的新房很多都在城区,都是高楼,都是钢筋混凝土的房子。
美国新房结构简单,所以建造是非常快的。在这样的情况,美国所以都采用现房销售为主。但房价也如二手房一样,是没有政府管控的,完全随市场机制的。
美国人民最多只能骂美国政府因为中美贸易战,所以导致建筑材料上涨。所以导致房价上涨。。但也只能骂骂而已。。

美国出过一个案例是这样的。
纽约一栋高层大厦,总价在百亿美元的,属于超级豪宅。但是建成之后发现地下结构有问题,导致房屋沉降。
这时候,买房者想要找开发商索赔。但是开发商原本的资金也是来自融资和银行贷款,根本无力承担。最终就只能黄了。
可见现房制度,也有他的问题

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